Няма една цена за „ремонт“. Има три доста различни неща, които хората наричат с тази дума, и разликата между тях е три пъти. Затова първата работа е да определите в коя категория попадате, преди изобщо да търсите оферти.
Три нива на ремонт и какво включва всяко
Освежаване. Шпакловка, боядисване, дребни поправки, може би подмяна на первази и ключове. Нищо не се къртѝ, инсталациите остават. Това е ремонтът, който правите преди да отдадете жилище под наем или преди да го продадете. Труд от 33 €/кв.м.
Среден ремонт. Нови подови настилки, плочки в банята и кухнята, нови врати, шпакловка и боядисване навсякъде. ВиК и електро се пипат само точково — местят се два контакта, сменя се смесител. Труд от 70 €/кв.м.
Цялостен ремонт до ключ. Къртят се плочки и стари настилки, подменят се изцяло ВиК и електроинсталацията, правят се нови замазки и мазилки, всичко се изгражда отначало. Труд от 110 €/кв.м.
Отделен случай са новите апартаменти, купени „на тухла“ или „на замазка“. Там няма къртене и стари инсталации — остават само довършителните ремонти: мазилки, замазки, шпакловка, плочки и настилки, и сметката се прави по тях.
Три реални бюджета
Числата по-долу са само за труд, при цялостен ремонт до ключ, по нашия ценоразпис. Материалите идват отделно и за тях има отделна таблица по-надолу.
| Апартамент | Труд |
|---|---|
| Двустаен, 60 кв.м | 6 600 – 8 000 € |
| Тристаен, 80 кв.м | 8 800 – 10 500 € |
| Четиристаен, 100 кв.м | 11 000 – 13 500 € |
Горната граница на всеки диапазон важи, когато има две бани, сложна геометрия с много ъгли и ниши, или високи тавани над 3,20 метра.
Разбивка по пера за апартамент от 80 кв.м
Ето къде реално отиват парите при цялостен ремонт до ключ. Числата са ориентировъчни и покриват само труда.
| Перо | Труд |
|---|---|
| Демонтаж, къртене и извозване | 900 – 1 200 € |
| ВиК — нови трасета и санитария | 1 100 – 1 500 € |
| Електро — табло, линии, точки | 1 200 – 1 600 € |
| Замазки и мазилки | 1 300 – 1 700 € |
| Шпакловка и боядисване | 1 800 – 2 200 € |
| Плочки и хидроизолация | 1 400 – 1 900 € |
| Настилки, первази, прагове | 600 – 850 € |
| Врати и обръщане на дограма | 500 – 750 € |
Забележете кое е най-голямото перо. Не плочките и не банята — а шпакловката и боядисването, тоест точно тази част, която изглежда най-проста. Причината е квадратурата: при 80 кв.м под разгънатата площ на стени и тавани е около 300 квадратни метра.
Материалите — колко реално са от сметката
Правилото, което се потвърждава на почти всеки обект: при цялостен ремонт материалите са между 40 и 60 процента от общата сума. Тоест ако трудът за 80 кв.м е 9 500 €, реалистичният общ бюджет е между 16 000 и 20 000 €.
Диапазонът е широк, защото зависи изцяло от вашия избор. Гранитогрес за 12 €/кв.м и гранитогрес за 45 €/кв.м се лепят с еднакво усилие. Същото важи за смесителите, вратите и ламината. Трудът е константата, материалите са променливата — и точно затова е важно да ги калкулирате поотделно, а не да приемате оферта „с всичко включено“, в която не се вижда какво е вложено.
Практично правило
Ако някой ви даде една обща цена без разделяне на труд и материали, помолете за разбивка. Не защото се съмнявате в човека, а защото без нея не можете да сравните две оферти и не знаете какво ще стане, ако решите да смените плочките след месец.
Шестте разхода, които почти всички забравят
- Извозване на строителни отпадъци. При цялостен ремонт на 80 кв.м говорим за 4 до 7 курса с бус или един-два контейнера. Между 200 и 500 €, които рядко влизат в първоначалната сметка.
- Временно жилище. Ако не можете да живеете в апартамента, това са два-три месеца наем. При цялостен ремонт почти винаги е така — прахът и липсата на вода правят престоя невъзможен.
- Съхранение на мебели. Склад под наем или превоз до друго жилище. 150 – 400 € за целия период.
- Ток и вода по време на ремонта. Машинните мазилки, шлифовъчните машини и осветлението карат сметката да скочи, а тя остава на ваше име.
- Непредвидени открития. Изгнили тръби, олющена основа, стара електроинсталация с алуминий. Заложете 8 до 10 процента резерв — в около половината обекти той се използва.
- Довършителните дреболии. Первази, лайсни, ключове и контакти, силикон, дръжки, огледала, лампи. Изглеждат дребни поотделно и стигат 400 – 800 € накрая.
Как да разпределите бюджета във времето
Ремонтът не се плаща наведнъж и това е добре — дава ви контрол. Стандартната схема при нас е на етапи, срещу подписан протокол за завършена работа:
- Аванс при старт — обикновено 20 до 30 процента, за материали и организация
- След скритите инсталации и хидроизолацията — още около 25 процента
- След мазилки, замазки и плочки — още около 25 процента
- Остатъкът при предаване, след обхождане и отстраняване на забележките
Никога не плащайте цялата сума предварително и никога не изплащайте последния транш, преди да сте обходили обекта заедно с изпълнителя. Този последен процент е единственият реален лост, който имате.
Къде не си струва да се спестява
Има три места, където по-евтиното решение почти винаги излиза по-скъпо след две-три години.
Хидроизолацията в банята. Струва към 200 € за баня от 6 кв.м. Ремонтът на течаща баня заедно с тавана на съседа отдолу струва десет пъти повече. Това е най-лошата възможна икономия.
Електроинсталацията. Ако сте отворили стените, направете я цялата, с ново табло и отделни линии. Да оставите половината стара, за да спестите няколкостотин евро, означава да къртите наново след пет години.
Подготовката преди боядисване. Грундът и ъгловите профили струват малко и не се виждат. Липсата им се вижда — по петната с различен блясък и по счупените ъгли.
Ако искате да проверите числата за конкретния си апартамент, най-бързо става с калкулатора на началната страница. Подробният ценоразпис по дейности е в раздела с цени, а по отделните услуги — на страниците за шпакловка и боядисване, лепене на плочки и ремонт на бани.